Gyakran találkozunk ezzel a kérdéssel, hogy lehet-e osztatlan közös tulajdonra hitelt felvenni? A legtöbb esetben megoldható, de nagyobb odafigyelést igényel.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon? Egyszerűen megfogalmazva azt jelenti, hogy a teljes épületnek egy darab helyrajzi száma valamint egy darab tulajdoni lapja van. Ha pl. négylakásos házról beszélünk, akkor jellemzően a négy különböző lakás tulajdonosának ebből az egy darab ingatlanból van ¼ – ¼ tulajdonhányada. Ha régebbi, használt ingatlanról van szó, akár négynél több különálló lakás is helyet kaphatott ilyen módon egy épületben. Újépítésű többlakásos házaknál ez már nem jellemző gyakorlat, általában csak két lakásig, jellemzően ikerházak esetében alkalmazzák ezt a megoldást. Ha részletesebben szeretne tájékozódni az közös tulajdonról, a Magyar Igazságügyi Akadémia honlapján találhat erről információt.
Mire kell figyelni, ha közös tulajdonra hitelt szeretnénk felvenni? A legfontosabb, hogy legyen használati megosztási megállapodás, melyet ügyvéd készített el. Érvényes és helyesen megírt használati megállapodás nélkül az ingatlan banki hitelből nem finanszírozható. A használati megállapodás érthető, hétköznapi nyelvezettel írja le, hogy az egyes tulajdonhányadok a valóságban milyen ingatlanrész használatára jogosítják fel az egyes tulajdonosokat.
Javasolt a helyszíni megtekintés alkalmával átfutni a megosztási szerződést, hogy valóban fedi-e a valóságat. Előfordul, hogy kialakult ingatlanhasználati gyakorlat már eltér a használati megállapodásban rögzített módtól, ekkor javasolt a megosztási szerződés aktualizálása, hogy később az új tulajdonosnak ne okozzon kellemetlenséget. Pl. Gyakori eset, hogy a használati megosztás nem tér ki a telekrészek használatára, nem tér ki arra, hogy egy sorház esetén a telekből ki milyen területet keríthet le magának kertként. Ha a megállapodásban nincs megemlítve, mely telekrész számít a mi telkünknek, akkor később jogvitába keveredhetünk a szomszédokkal, jellemzően egy szomszéd lakás tulajdonosváltozását követően. Használati megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan megvásárlását nem javaslom, még akkor sem, ha nincs szükség banki forrás bevonására.
Érdemes tudni, hogy közös tulajdonú ingatlan esetén a tulajdonostársaknak mindig elővásárlási joguk van. Még abban az esetben is, ha van megkötött érvényes használati megállapodás. Mit jelent ez? Minden egyes adásvétel esetén meg kell keresni a többi tulajdonostársat, ha közülük valaki szeretné megvásárolni ugyanazon az áron az ingatlant, amennyiért mi szeretnénk egy új vevőnek eladni, akkor érvényesítheti az elővásárlási jogát, tehát megveheti az ingatlanunkat. Ha egyik tulajdonostárs sem szeretné megvásárolni az ingatlant, akkor elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell aláírnia, minden egyes tulajdonostársnak. Osztatlan közös tulajdonra hitelt csak tudunk igényelni, ha az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat, a pénzintézetnek bemutatjuk.
A tulajdonostársakat nem kell feltétlenül személyesen felkeresni, az ügyvéd akár egy tértivevényes levélben is értesítheti őket a leendő adásvételről. Amennyiben meghatározott időn belül erre a megkeresésre nem reagálnak, az elővásárlási jogukat nem érvényesíthetik. Ebből adódóan egy nehezen elérhető tulajdonostárs lassítja az adásvétel folyamatát.
Milyen hátrányai lehetnek egy közös tulajdonban lévő ingatlannak? Sok vevő tart ezektől az ingatlanoktól ezért egy kicsivel nehezebben értékesíthető a későbbieben, amennyiben szükségessé válna az eladása. Továbbá ezeknek az ingatlanoknak a hitelezhetősége most átlagos esetben megoldható, de a későbbiekben változhat. Jelenleg is a legtöbb bank csak akkor hitelezi az adott ingatlant ha a ház maximum 4-6 lakást tartalmaz. Előfordulhat, hogy a jövőben a hitelezési gyakorlat változik, egy jövőbeli értékesítés esetén a leendő vevő nem, vagy csak sokkal nehezebben juthat hitelhez, így szintén nehezebben eladhatóvá válik a lakásunk.
Osztatlan közös tulajdonra hitelt új és használt ingatlan esetén is van lehetőség igényelni, a legtöbb bank finanszírozza ezeket az ingatlanokat is. Újépítési ingatlanok esetén CSOK Pluszon kívül, az ÁFA visszaigénylése is lehetséges, közös tulajdonú ingatlan esetén is. Fontos, hogy az egyes lakások saját közüzemi mérőórával rendelkezzenek és ilyen ingatlanok esetén, a helyesen megírt, érvényes használati megállapodást és a tulajdonostársak elővásárlási jogról történő lemondását is be kell nyújtani a bank részére. Ha a meglévő használati megosztási szerződés a jogutódokra nem terjed ki, akkor új megállapodást kell kötnie a leendő tulajdonosnak a jelenlegi tulajdonostársakkal.
Osztatlan közös tulajdonra hitelt szeretne felvenni? Kérje szakértő ügyintéző segítségét.
Ha már csak a megfelelő forrás előteremtése hiányzik elképzelései, álmai megvalósításához, vegye fel velem a kapcsolatot elérhetőségeimen keresztül, hogy egyeztettt időpontban átbeszélhessük az Ön számára legmegfelelőbb ajánlatokat.
Szomor György vagyok, független hitelközvetítő, hitelszakértő. Segítek az ügyfeleknek felkutatni a legjobb ajánlatokat, és végigkísérem őket a teljes igénylési folyamaton.
